Ict: leva positiva per il real estate

Potrebbe favorire il controllo dei lavori, gli scambi informativi con la Pa, la building automation. Al Cio il ruolo di agente di efficienza.

L'Ict potrebbe contribuire allo sviluppo del settore del real estate, a patto di essere sfruttata a fondo. Emerge da una ricerca realizzata dall'Osservatorio Ict nel Real Estate della School of Management del Politecnico di Milano, che si è basata su un insieme di casi di studio su circa trenta grandi imprese, private e pubbliche, che gestiscono patrimoni immobiliari.

Per delimitare l'ambito di analisi della ricerca, l'Osservatorio ha proposto uno schema di classificazione delle imprese basato su tre variabili: i processi di gestione del patrimonio immobiliare presidiati dall'impresa (Investment Management, Portfolio Management, Asset Management, Sviluppo e Costruzione, Property e Facility Management), la tipologia di imprese (proprietari di patrimoni immobiliari o non proprietari) e gli obiettivi perseguiti nella gestione del patrimonio immobiliare (utilizzo strumentale o rendimento finanziario).

In base a ciò è stato possibile individuare sette categorie di imprese: i proprietari-utilizzatori, che gestiscono immobili di proprietà, strumentali rispetto al proprio business principale; i proprietari-investitori, per i quali la gestione del patrimonio immobiliare rappresenta il core business; i costruttori; i fornitori di servizi di Property e Facility Management; i fornitori di servizi di Asset Management; i fornitori di servizi di intermediazione; gli studi di progettazione ed i general contractor.
In questa prima Ricerca dell'Osservatorio, l'attenzione si è focalizzata sulle prime quattro categorie.

Dall'analisi sul ruolo dell'Ict e del Cio, emerge una situazione variegata.
A seconda della tipologia di attore considerato, l'Ict può assumere un ruolo e una rilevanza differente: in alcune imprese (proprietari utilizzatori, costruttori, fornitori di servizi di Property e Facility Management) l'Ict è vista come una leva di automazione e innovazione dei processi; in altri casi (proprietari investitori con obiettivi puramente finanziari) assume un ruolo di supporto a una tempestiva gestione delle informazioni necessarie per prendere decisioni di investimento; per i proprietari utilizzatori di patrimoni immobiliari rilevanti, invece, l'Ict è considerata uno strumento per gestire con rapidità i cambiamenti e le evoluzioni, nel patrimonio immobiliare, derivati da riorganizzazioni aziendali, da operazioni di fusione e acquisizione.

Nella maggior parte dei casi analizzati, il vertice e il management considerano l'Ict ancora come chi deve assicurare l'esecuzione di attività necessarie. Il valore, in questi casi, è percepito più quando è negativo, cioè quando qualcosa non funziona, che non quando è positivo, essendo dato per scontato nella sua finalità di base, che è quella di eseguire un compito o di automatizzare un'attività.

Anche il ruolo del Cio, in molti casi, è relegato a quello di semplice esecutore, con una limitata partecipazione alla definizione delle strategie dell'impresa e con un profilo orientato a competenze tecniche, a scapito di quelle di business.

In alcuni casi, tuttavia, l'Ict inizia a essere percepita come una leva di innovazione strategica, che non si limita a svolgere un processo che il management ha messo a punto, ma che può contribuire a modellarlo in modo innovativo.

La ricerca ha anche approfondito il portafoglio applicativo delle imprese che gestiscono patrimoni immobiliari. Ne ha tratto che esiste un'elevata frammentazione del parco applicativo, con problemi di integrazione (situazione che ha portato, in particolare in alcune imprese di grandi dimensioni maggiori, all'adozione di architetture orientate a servizi); una scarsa apertura delle applicazioni verso l'esterno; una natura prevalentemente transazionale del portafoglio applicativo.

A livello di applicazioni, le evoluzioni prospettate dalle imprese fanno riferimento a una tendenza verso una maggiore integrazione tra le diverse applicazioni a supporto delle attività di gestione del patrimonio immobiliare e con le applicazioni a supporto del core business dell'impresa; all'intenzione, da parte di un certo numero di imprese, di adottare soluzioni di Business intelligence; a un tentativo di apertura di alcune applicazioni a soggetti esterni all'impresa; ad una tendenza verso l'uso di applicazioni mobili.

Gli ambiti di innovazione abilitati dall'Ict riguardano l'adozione di soluzioni di gestione delle informazioni in sostituzione delle attuali applicazioni di produttività personale, che porterebbero a una digitalizzazione delle informazioni relative agli immobili, con effetti importanti nelle attività di compravendita e di due-diligence.
Per le imprese di costruzioni di grandi dimensioni, un ambito di particolare interesse nel medio-lungo periodo è rappresentato dal controllo dell'andamento dei lavori all'interno dei cantieri.

Nelle attività di Property e Facility Management, la necessità di aumento di efficienza nell'erogazione dei servizi potrà spingere verso una maggiore adozione di soluzioni di bulding automation, di controllo a distanza degli edifici e degli impianti.

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